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Au Cabinet GACON ERIC, nos experts vous apportent des conseils avisés en Gestion de Patrimoine.

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Charles PERRONNET

Charles PERRONNET - 04 77 42 12 84

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Charles et Mélanie

Mélanie MARCON et Charles PERRONNET - 04 77 33 75 36

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L'Amour de la "Défisc" ne doit pas rendre aveugle :

La fiscalité reste le principal moteur de l'investissement immobilier. C'est le triste constat réalisé par une étude du Crédit Foncier : 66 % des acquéreurs déclarent vouloir effectuer un investissement locatif pour payer moins d'impôts. Et cette proportion atteint 77 % pour les investisseurs dans le neuf. Depuis des années, au Cabinet, nous martelons que la défiscalisation ne doit pas être le moteur de l'achat, mais plutôt la cerise sur le gâteau. Car l'objectif de l'achat détermine - et fausse- la façon de choisir son investissement. L'acquéreur désirant se constituer un patrimoine, disposer de revenus complémentaires, occuper le bien en vue de sa retraite... choisira avec soin le logement et son emplacement. Il optera plutôt pour un quartier dit "valeur sûre", s'interrogera sur la demande locative et se demandera s'il aurait envie d'y habiter à terme. De bonnes questions en somme. L'acquéreur appâté par un dispositif fiscal, lui, se préoccupera surtout de sa réduction d'impôts en fin d'année. Au risque d'acheter un bien trop grand, donc trop cher pour sa capacité financière, dans le seul but de maximiser ce fameux avantage.

Hélas, dans ce travail de pédagogie, les pouvoirs publics ne nous aident pas. Eux qui, à chaque changement de ministre ou presque, nous présentent un nouveau dispositif visant à relancer, tel un réflexe pavlovien, l'appétit des investisseurs un temps dégoûtés de l'immobilier. Le dernier en date, Pinel, du nom de notre nouvelle ministre du Logement, est bien la preuve que l'amour de la défisc balaye les bons réflexes. Ses deux nouveautés, saluées par l'ensemble de la profession, sont en effet plutôt discutables. La possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant passe encore, bien qu'elle risque de dissuader l'investisseur d'effectuer une étude du marché locatif, certain qu'il est d'avoir son locataire tout trouvé. Mais la seconde, qui laisserait croire que l'on peut investir à court terme sur le marché immobilier-six ans, dans la pierre, c'est du court terme-, est une hérésie. Car en six ans l'acquéreur aura tout juste le temps de rembourser les frais d'entrée et de voir son bien perdre 20% de sa valeur, soit le montant de la TVA... au minimum !

Moralité, investir dans l'immobilier, c'est d'abord de la réflexion, de l'analyse et surtout la réalisation d'une étude personnalisée sur l'intérêt ou non de faire un investissement immobilier dans votre situation actuelle et future.

Assurance-vie : comment faire mieux que les fonds en euros ?

Pour doper la performance de son contrat d'assurance-vie, il faut désormais accepter une dose de risque.

Ce n'est un secret pour personne: l'âge d'or des fonds en euros à capital garanti est aujourd'hui derrière nous. Après vingt ans d'érosion, le rendement moyen de ces fonds sans risque est tombé en 2016 à 1,8% en moyenne (avant prélèvements sociaux et impôts éventuels) et ils pourraient s'approcher de 1,5 % cette année. Pour doper la performance de son contrat, il n'est donc plus possible de se contenter des fonds en euros traditionnels.

Tous les fonds en euros se valent-ils?

Absolument pas. Ces dernières années, les fonds en euros les plus performants se trouvent du côté des contrats associatifs (Afer, Fapès Diffusion…), des mutuelles (Carac, Le Conservateur, MACSF…) ou encore sur Internet (Suravenir, Boursorama Vie, Spirica…), alors que les contrats des bancassureurs sont plutôt à la traîne. Mais il existe des fonds en euros encore plus performants. Plutôt que de privilégier les obligations, de moins en moins rentables, des fonds de nouvelle génération parient notamment sur l'immobilier professionnel (bureaux, commerces…). C'est ainsi que des fonds comme Sécurité Pierre Euro (Primonial), Euro Allocation Long Terme (Spirica) ou Suravenir Opportunités (Suravenir) ont rapporté 3,10 % en 2016 et devraient, cette année encore, rester parmi les plus performants du marché.

Comment gagner davantage?

Il ne faut plus se contenter des fonds en euros, mais accepter une dose de risque en investissant, par ailleurs, dans les unités de compte disponibles dans son contrat. Cette stratégie n'est pas nécessairement très risquée. Avec un contrat investi à hauteur de 70 % en fonds en euros, 15 % en fonds flexibles, ainsi qu'en actions françaises, européennes et américaines (5 % dans chacune de ces catégories), vous pouvez espérer un gain moyen de 3,75 % par an sur cinq ans (net de frais de gestion), soit 1 à 1,5 point de mieux qu'avec un fonds en euros classique. Tout en ayant 99 % de chances de ne pas perdre d'argent au bout de cinq ans, selon Quantalys, société spécialisée dans l'analyse de fonds et l'élaboration de portefeuilles.

Existe-t-il des fonds boursiers peu risqués?

Oui. Il s'agit même d'une excellente solution pour doper le rendement de son contrat tout en limitant les risques. On les trouve sous le vocable de «fonds patrimoniaux». Prudemment investis sur les marchés financiers, ils ont pour objectif premier de valoriser l'épargne de leurs clients de la manière la plus régulière possible, en amortissant au maximum les chocs. De quoi espérer de 4 % à 6 % de rendement par an, sans risque de perte excessive, à condition de les conserver un minimum de trois ans. Parmi les meilleurs, citons Carmignac Patrimoine (Carmignac Gestion), CPR Croissance Prudente (CPR AM), Ethna- Aktiv E (Ethenea), Eurose (DNCA Finance) ou encore Nordea 1 Stable Return Fund (Nordea). Revers de la médaille: il faut accepter une performance inférieure à celle des marchés en cas d'envolée boursière. La plupart de ces fonds ont ainsi progressé de 4 % à 10 % en 2013, alors que le CAC 40 s'envolait de 18 %. Une autre difficulté est de pouvoir y souscrire. Vous ne les trouverez pas dans les contrats grand public des banques et des assureurs, mais dans leurs contrats les plus haut de gamme, ou ceux que vendent des conseillers en gestion de patrimoine. Beaucoup sont aussi présents dans les contrats Internet sans frais d'entrée des banques en ligne (Boursorama Banque et Fortuneo Banque) et des courtiers comme Epargnissimo, Linxea, Mes-Placements ou Placement-direct.

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